Acceder a la tierra en Venado Tuerto, una odisea que frena el crecimiento

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Nuestra ciudad exhibe desde hace décadas un marcado atraso en materia habitacional y la problemática se manifiesta en el precio de los terrenos, que es prohibitivo para la inmensa mayoría de la población. Y sin una política progresista de tierras será imposible modificar esta realidad. Por eso fue tan celebrado un mes y medio atrás el sorteo de los 110 terrenos puestos a la venta en condiciones accesibles a través del programa Nuestro Terreno. Para dimensionar esta necesidad basta recordar que fueron 3.611 los inscriptos que superaron las instancias de control de la Dirección de Tierras y Hábitat y de la Comisión de Tierras municipal. Desde hacía largos años la concejala Liliana Rostom insistía con sus iniciativas de intervención en el mercado con la venta de tierras municipales a beneficiarios que no podían acceder a las mismas en otras condiciones, y por fin se hizo posible el 19 de marzo último.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space][vc_column_text]

Sobretasa picante

Con Nuestro Terreno, el intendente Leonel Chiarella subió la vara y enseguida crecieron las expectativas de los vecinos por una segunda edición del programa municipal. Al respecto, el director de Tierra y Hábitat, Fabián Vernetti, señaló a Sur 24 que “el próximo paso es diseñar una nueva etapa de venta de terrenos, aunque la continuidad de este programa está asociada a la posibilidad de conseguir tierras”.

“El Municipio está interesado en adquirirlas, pero es difícil llegar a un acuerdo con propietarios de lotes de dos o tres hectáreas, por ejemplo, que son linderas al área urbana y ya no pueden destinarse a la agricultura ni a la crianza de animales. Así que, o se vende o se urbaniza por cuenta propia”, razonó.

Sin embargo, aclaró que la urbanización “no es para cualquiera”, pues se requiere una inversión millonaria en infraestructura (mensura, cloaca, agua, gas, electricidad, etc.) que es anterior a la puesta en venta de los terrenos. En cambio, “el gobierno local tiene la decisión política de tomar a su cargo esas tierras para urbanizarlas y dedicarlas a este tipo de programas, o planes provinciales o nacionales de vivienda. Desde ya que el Municipio podría adquirir tierras a precios de mercado, con tasación del Círculo de Corredores Inmobiliarios, pero incluso así es difícil lograr acuerdos porque los propietarios piden precios exorbitantes”.

De todos modos, el ex concejal socialista aseguró que confían en un “final feliz” en alguna de las negociaciones en marcha y en tal sentido recordó que el ingreso por las ventas del programa Nuestro Terreno se destinan a un Fondo de Tierras cuyo dinero se reinvertirá en la adquisición de nuevos lotes.

Si los propietarios no se tientan ante la posibilidad de venta o de un emprendimiento urbanístico por cuenta propia, y prefieren mantener ociosos esos espacios, imponiendo un freno al avance de la ciudad, también se debe a las bajas presiones tributarias. “Una sobretasa del 50 por ciento para una tasa (general de inmuebles) que es muy baja respecto de la que se abona en otras ciudades, no genera ningún impacto y entonces el propietario puede especular todo el tiempo que desee”, enfatizó Vernetti. Y reforzó: “Con el crecimiento de la ciudad, esos espacios ociosos, que a veces ni siquiera se desmalezan, terminan valorizándose, así que me identifico con las democracias modernas que en estos casos aplican sobretasas muy altas al inmueble urbano ocioso, y cuyo producido no se destina a las rentas generales, sino a un Fondo de Tierras”.

Además, el director municipal observó que “en Venado es notable la cantidad de casas deshabitadas, muchas de ellas en estado de abandono que propician la usurpación, el vandalismo, la suciedad y la inseguridad. El de los inmuebles ociosos es un problema mundial y en cada distrito se impone buscar las soluciones adecuadas, porque en el otro extremo surge la problemática de las familias que no pueden acceder a una vivienda digna”.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space][vc_column_text]

Rostom: “No hay loteos”

Nadie insistió más en la última década que la concejala Liliana Rostom para impulsar la venta de terrenos municipales con precios accesibles y máxima transparencia. Fueron muchas las promesas, pero una y otra vez el objetivo se frustraba. Hasta que Chiarella hizo suya la iniciativa y la implementó. Tras el primer sorteo, las autoridades locales adelantaron su voluntad de continuar en la misma línea, pero el círculo virtuoso depende no sólo del pago puntual de las cuotas por parte de los beneficiarios, sino también de que la Municipalidad pueda conseguir tierras.

“Para la mayoría de los trabajadores el acceso a un terreno es inalcanzable. Y eso lo prueba la cantidad de inscriptos en el programa municipal, pues apenas el tres por ciento de los interesados salió contento del sorteo”, graficó la ex secretaria de Servicios Públicos. “Aunque parezca increíble, al menos en Venado es más difícil comprar el terreno que construir, porque la casa se puede edificar en etapas, incluso hay opciones rápidas y económicas, como las viviendas industrializadas”, precisó.

“Siempre digo que el precio de los terrenos es ‘muy venadense’, porque la rentabilidad de una zona agrícola núcleo multiplicó la compra de tierras como inversión, y en los últimos tiempos ese fenómeno se agrandó por las restricciones para refugiarse en el dólar”, señaló Rostom.

Consultada sobre políticas públicas para modificar este estado de cosas, la jefa de Nuevo Horizonte aceptó que no alcanza con la vigente sobretasa del 50 por ciento a los predios desocupados, más aún con una TGI que se inscribe entre las más bajas de la provincia. “Si queremos cambiar las cosas tendríamos que aplicar sobretasas del 400 o 500 por ciento, o más, pero sospecho que en el Concejo nadie quiere ponerle el cascabel al gato, porque nunca se puede avanzar”, reprochó.

Más adelante, la dirigente observó que en la periferia hay campos de pocas hectáreas que podrían lotearse con facilidad, y “en esos casos tendríamos que aplicar una sobretasa mucho más rigurosa. Yo no estoy de acuerdo con las confiscaciones, pero está a la vista que algunas inversiones están postergando el desarrollo de la ciudad”. Y en la misma línea aludió a los numerosos predios abandonados que favorecen episodios de inseguridad y la Municipalidad debe distraer esfuerzos en desmalezar.

Luego, Liliana Rostom citó otro factor adverso que se intensificó en los últimos años y es la “exagerada exigencia de la Provincia para autorizar loteos”. En este aspecto fundamentó que “ciertas reglamentaciones parecen diseñadas para ciudades inundables que están cerca de un río. Esa no es nuestra realidad. Y lo peor es que demoran los loteos, perjudicando al empresario, pero más aún a las familias que venían ahorrando para comprar un terreno”.

“Esas exigencias desmedidas son las que quitan estímulos a los loteadores y así se achica la oferta en el mercado y los precios de la tierra disponible se vuelven cada vez más prohibitivos”, razonó la ex candidata a intendente. Además, consideró prudente bajar las exigencias en orden a la conexión a los servicios públicos (agua potable, gas, cloacas, pavimento, etc.) exigidas por la Casa Gris. “En la teoría es elogiable esa obligatoriedad que favorece la calidad de vida de las familias, pero en la práctica estas pretensiones encarecen los loteos y el resultado es que se benefician siempre los mismos especuladores inmobiliarios, postergando a los necesitados de un terreno para construir y dejar de alquilar”, acentuó. “Tal vez lo más adecuado sea disminuir la cantidad de servicios y recién a los cuatro o cinco años imponer la obligatoriedad”, estimó Rostom, quien transita sus últimos meses en el Concejo y promete insistir ante sus pares sobre la necesidad de estas excepciones, tanto en loteos municipales, como en los emprendimientos privados. “Hoy prácticamente no hay loteos en la ciudad, y pueden hallarse algunas respuestas en estas exigencias desmedidas”, advirtió la edila.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space][vc_column_text]

Rol del Estado local

El secretario de Desarrollo Productivo y Planeamiento Urbano, Santiago Meardi, consideró en general que “muchas veces el propio Estado conspira contra proyectos de urbanización que dinamizan la economía con la generación empleo genuino. En Venado, por ejemplo, hoy tenemos cerca de 60 urbanizaciones que por distintos motivos no pueden desarrollarse y eso significa inversiones y puestos laborales que está perdiendo la ciudad”.

“El Estado municipal tiene que ser un aliado de esa inversión privada a través de la desburocratización, modernización y agilización de estas iniciativas. Cualquiera puede imaginar cuánto bajaría el precio de la tierra si se pudieran incorporar al mercado unos 2.000 o 2.500 terrenos”, sostuvo el ex concejal.

Meardi también cuestionó algunas regulaciones provinciales rigurosas para autorizar loteos, sobre todo del Ministerio de Medio Ambiente, y en especial en cuanto al desarrollo de los servicios públicos. “A veces la Provincia exige que un loteo cuente sí o sí con agua potable, por ejemplo, y eso es imposible hacerlo de un momento a otro en una zona suburbana, cuando esos servicios hoy no los dispone un barrio completo que lo viene reclamando desde hace años”, describió el funcionario, agregando que “como consecuencia de tamaños requerimientos los loteos no se llevan a cabo y sólo se favorece la especulación y la concentración de la tierra en pocas manos”.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space][vc_column_text]

Adicional de Promoción Urbana

El último miércoles el presidente del Concejo Municipal, Juan Ignacio Pellegrini, presentó un proyecto de ordenanza que impulsa la aplicación de un Adicional de Promoción Urbana, o sobretasa, a terrenos baldíos y construcciones abandonadas, que se cargará a la tasa general de inmuebles (TGI).

En primer lugar, el edil justificó que “los terrenos baldíos, casas y construcciones en estado de abandono, generan conflicto social y urbano, dando lugar a la inseguridad y dificultades entre vecinos por malezas, basura y roedores. Esta situación representa un riesgo para la salud, deteriora la estética de la ciudad y atenta contra la seguridad, ya que estos lugares se erigen en aguantaderos de delincuentes e incluso en depósitos temporarios de lo robado”.

“No perseguimos un objetivo recaudatorio, sino desalentar inconductas individuales que perjudican al conjunto de la comunidad”, refirió Pellegrini, y en cuanto al objetivo central de la sobretasa (cuyo porcentaje deberá discutirse), amplió el concepto: “Además esta medida será un instrumento al servicio de la planificación urbana, ya que lo cobrado se va a incluir en el Fondo de Tierras para comprar terrenos que luego saldrán a la venta”, explicó.

NOTA PUBLICADA EN EDICION IMPRESA DE LUNES 3 DE MAYO

 

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