Proyectos en danza que buscan cambiar la forma de alquilar en Rosario
(Por Ignacio Pellizzón) – Esta semana se cumplió otro Día Internacional del Inquilino. Aprovechando la oportunidad surgieron nuevas propuestas y se reflotaron otras para cambiar el paradigma del alquiler en Rosario. Aunque ya rige hace un año la nueva ley de alquileres a nivel nacional, sigue sin generar los cambios esperados en uno de los sectores que más quejas y malestares genera.
El drama del alquiler es un problema que atraviesa a varias clases sociales. Es por eso que diversos referentes del arco político local y provincial recogen el guante y vuelcan propuestas para modificar el esquema de cómo se alquila, tratando de fomentar mejoras sustanciales que beneficien a los inquilinos.
Ante la sorpresa mundial de que, en una consulta no vinculante, la propuesta de que las autoridades de Berlín (Alemania) confisquen más de 200.000 viviendas ha sido aprobada ampliamente -pese a que muchos auguran que no se cumplirá-, en Rosario la noticia hizo ruido y desde Ciudad Futura, por ejemplo, reflotaron un viejo proyecto lanzado en 2015 que propone vivienda pública de alquiler, un apéndice del master plan: inmobiliaria pública.
Desde el Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor de Rosario impulsan un proyecto en la legislatura provincial para crear un registro de propiedades ociosas “para garantizar el acceso a un alquiler digno”, afirma su referente Ariel D’Orazio.
La iniciativa promueve la elaboración de la ley provincial de alquileres. Se trata de un proyecto que busca crear distintos programas para beneficiar a quienes alquilan, principalmente beneficios impositivos y también una participación estatal en el mercado inmobiliario.
Son todas medidas que tienen como objetivo mejorar las condiciones en que deben alquilar la mayoría de las personas. De algún modo buscan encauzar un mercado que sigue sin encontrar el rumbo. Pese a que desde julio del 2020 rige la nueva ley de alquileres, lejos está de acomodar la situación dado que provocó que, en lo que va del año, un 25% de los dueños de inmuebles los quitaran del mercado locatario rosarino para destinarlos a la venta, unidad de negocio que les sería más redituable, según datos del Colegio de Corredores Inmobiliarios local (Cocir).
Las ideas por dentro
El bloque de Ciudad Futura reflotó uno de los proyectos que fue eje de la campaña en 2015, un paquete de ordenanzas que apunta a empoderar a los inquilinos. Lo que proponen es crear la vivienda pública de alquiler. Es decir que el Estado genere proyectos público-privados en dos de las tres manzanas que tienen grandes lotes denominados como “áreas de reserva” en zonas neurálgicas, que no tienen indicadores, y fijarles que su uso sea para este tipo de vivienda.
Generando un convenio entre lo público y lo privado para que lleven adelante proyectos en conjunto, el horizonte está planteado para que se levanten los primeros edificios de vivienda pública de alquiler de Rosario. Este es uno de los requisitos que Ciudad Futura impone para acompañar el paquete de proyectos enviados por el Ejecutivo para reformular el centro de la ciudad y que el Concejo discute.
Esta iniciativa nace del master plan denominado “inmobiliaria pública” y que se presentó en 2015, pero que nunca fue tratado por los ediles. En la idea global, se le garantiza al inquilino saber en qué estado recibe el inmueble a través de un sello de garantía -y evitar así que los arreglos estructurales queden a su cargo-, poder recurrir a una instancia de mediación en caso de conflictos, saber los precios de las propiedades por zona, tener un sistema de garantías públicas para alquilar y la creación de una plataforma digital.
Mediante este portal, se concentraría todo el mercado de alquiler en un solo lugar a fin de facilitar la búsqueda, manejar los tiempos y poder generar vínculos directos entre los propietarios e inquilinos evitando así uno de los mayores gastos como son las comisiones que se llevan las inmobiliarias, entre otros puntos que destaca el mega proyecto.
Para Tepp el problema que hay en la ciudad radica en “para quién” se edifica, porque entiende que lo que hoy se construye está pensado como un “instrumento financiero o de ahorro” en vez de ser una nueva posibilidad de vivienda. El requisito de que se incorpore en el debate el plan “vivienda pública de alquiler” es para que se lleve al centro “más gente, más vida, más actividad y no solamente más cemento”.
La otra iniciativa que llegó a la legislatura provincial es una propuesta para crear la ley provincial de alquileres. Básicamente intenta armar diferentes programas que beneficien a quienes tienen que alquilar. Esto sería a través de ayudas impositivas y mediante la participación del Estado en el mercado inmobiliario.
A través de un “fondo especial para la construcción de viviendas en alquiler” se busca que participe el Estado siendo el administrador del mismo. Así, según el proyecto, se podrían crear propiedades que tengan como finalidad el alquiler para los sectores de ingresos medios como para empleados en relación de dependencia, jubilados y estudiantes.
La propuesta no termina allí, sino que además pretende armar el Registro Provincial de la Vivienda Ociosa. Esto serviría para que exista un registro público que dé cuenta de las viviendas desocupadas. En base a lo que indica el proyecto, se lograría así “poner un freno” a la especulación inmobiliaria y exponer quiénes son los titulares de las propiedades ociosas. Con esta fotografía se podría aplicar “mayor presión fiscal” a las viviendas desocupadas.
Eximir del impuesto al sello a los locatarios; crear un fondo de ayuda para quienes alquilan, armar una garantía social para quienes necesitan mudarse rápidamente por una situación de violencia de género, entre otros puntos, son los que resaltan en la iniciativa presentada por el Frente Social y Popular.
Nueva ley, mismos problemas
La puesta en marcha de la nueva ley de alquileres en julio del 2020 llevó a que muchos dueños opten por pasar sus propiedades del alquiler a la venta. De hecho, según precisó a Mirador Provincial el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), Andrés Gariboldi, “en lo que va del año un 25% de los inmuebles pasaron de estar en el mercado locatario a la venta”, con una posibilidad de que la tendencia siga acrecentándose en los meses venideros.
Gariboldi entiende que este escenario se debe fundamentalmente a la entrada en vigencia de la nueva ley, que establece entre sus principales ejes un contrato por tres años -antes era de dos- y una actualización anual del alquiler regulado por un índice que elabora el Banco Central de la República Argentina (BCRA), mientras que antes el propietario se podía regir mediante un método más arbitrario que estaba vinculado a la oferta y la demanda y la inflación, sobre todo.
“Son muchas las personas que ven el plazo de tres años como algo muy largo y, a su vez, la actualización de una sola vez al año es algo que preocupa y mucho teniendo en cuenta que se ubica en el orden del 51% anual, con lo cual creo que estos dos puntos son los más criticados de la nueva ley”, señaló.
Yendo a cifras oficiales del municipio sobre permisos de edificación y construcciones en la ciudad, se puede detectar que hay un crecimiento a lo largo de este año, pero no se ve acompañado por un aumento de la oferta de inmuebles para alquilar, algo que está generando un cuello de botella.
Solamente en lo que va del 2021 se entregaron casi 1.000 permisos para edificar, lo que implica un 69% más en comparación con el año anterior, según indicó el diario La Capital. Sólo en agosto, los metros cuadrados autorizados se multiplicaron por dos, siendo el macrocentro de Rosario el área más favorecida por estas inversiones.
La Dirección General de Estadística de la Secretaría de Modernización y Cercanía de la Municipalidad informó que, sobre los permisos de edificación otorgados y la superficie autorizada a construir, en agosto pasado la Dirección de Obras Particulares avaló 145 trámites para edificar 41.605 metros cuadrados.
Inclusive, el propio intendente Pablo Javkin destacó los índices positivos que exhibe Rosario en términos de recuperación económica, con un fuerte repunte en el rubro de la construcción: “Venimos con una recuperación de los indicadores económicos en general en todos los rubros; en índices de facturación, en los pedidos de aperturas de locales y también hay una reactivación en la construcción, que es uno de los rubros que más está creciendo. Ahí se dio un aumento de los permisos de construcción en los seis distritos de la ciudad”, destacó.
Pero, al ampliar la fotografía de la construcción en la ciudad, se observa que el destino final de los nuevos departamentos que se están edificando no apuntan a una solución habitacional dentro de lo que es el mercado de alquileres, sino que buscan otras alternativas de negocios.
“Se nota que hoy que el mercado de venta se encuentra únicamente demandado por consumidores finales y no por aquellos que, en su momento, compraron para el mercado locativo o para refugiar parte de sus ahorros”, detalló Gariboldi.
El mercado está posicionado absolutamente en aquel que compra porque necesita ampliar su inmueble, porque su casa le quedó chica y quiere mudarse a un espacio de mayores dimensiones, por divorcios o inversiones de padres para sus hijos, es decir, “no estamos teniendo el inversor, ese cliente que llevaba para comprar al mercado del alquiler”, aseveró el titular de Cocir.
