Arrendamientos en zona núcleo, un ancla para propietarios, arrendatarios e inversores

Derechos de exportación y brecha cambiaria han sido en los últimos años los principales factores,además de la caída en los rindes, que volvieron mucho más pesados los alquileres para los agricultores arrendatarios, al mismo tiempo que han restado rentabilidad a los inversores inmobiliarios en el sur santafesino.

A esta conclusión arribaron los técnicos de la Bolsa de Comercio de Rosario Bruno Ferrari y Julio Calzada, al evaluar el peso del alquiler para los productores de la zona núcleo luego de tres años de sequía.

Para el productor agrícola en los departamentos Caseros, Constitución y General López, los alquileres se encarecen no sólo por el incremento en quintales de soja, sino también a causa de la caída de los rendimientos. Mientras que, por el lado del inversor en tierra agrícola para arrendar, no se logra percibir una rentabilidad extraordinaria a pesar de los precios internacionales altos que rigieron en los últimos años y el cobro de alquileres más altos en quintales. 

"Esto sucede debido a que el sector agrícola cuenta con dos factores clave que juegan totalmente en contra del margen de rentabilidad -tanto del arrendador como el arrendatario- que son los derechos de exportación y la brecha cambiaria", afirmaron. 

El trabajo indica que a partir de la campaña 2019/20, el rendimiento medio de la soja de primera en la pregón "no paró de caer hasta el piso histórico de la campaña actual 2022/23", de manera tal que la brecha entre rendimientos efectivos y potenciales se amplió en sobremanera. 

Los datos de la Secretaría de Agricultura muestran que en la campaña 2022/23 el área sembrada de soja en la zona fue de 1,07 millones de hectáreas (sumando Junín, San Nicolás y Pergamino en Buenos Aires), de las cuales 714.282 hectáreas registran tenencia de terceros. Es decir, el 66% del área es trabajada por productores arrendatarios en la zona de referencia.

Desde la óptica del productor, el peso de los arrendamientos en quintales por hectárea vienen creciendo desde la campaña 2016/17. Asimismo, en el contexto de la sequía histórica 2022/23, el mercado terminó fijando arrendamientos al alza y hoy se estiman en 19 qq/ha con posibilidad de encontrar valores en torno a 20 qq/ha. "La inestabilidad macroeconómica sumado a las mejores expectativas de 2024, llevaron a que los valores de arriendo se mantuvieran firmes en guarismos altos para el ciclo 2023/24, lo cual no se condice con la débil situación financiera de los productores derivada de una sequía sin precedentes", alertan los técnicos.

Por otra parte, destacan que para el arrendador el alquiler en dólares -oficiales- por hectárea se incrementó fuertemente los últimos años, producto del salto en el precio de la soja a nivel internacional y, en menor medida, por el aumento de los quintales de soja cobrados por hectárea. "El contexto de una brecha cambiaria cada vez más amplia no permitió al propietario captar buena parte de esa suba de precios medidos en dólares", aclaran. 

Por otro lado, al analizar el peso del alquiler en el Valor Bruto de Producción de soja de primera en base a los rendimientos medios obtenidos y los precios a cosecha por campaña, se tiene una tendencia creciente desde el ciclo 2019/20 ante el aumento en quintales del alquiler y la presión que fue generando los menores rendimientos obtenidos. De esta manera, en la campaña 2022/23 se alcanzó una situación inédita en la historia reciente, ya que el valor de la producción obtenida en soja de primera para los departamentos analizados no alcanzó para cubrir el alquiler. De cara a la campaña 2023/24, se espera que el alquiler reduzca su peso, pero el guarismo final dependerá de los rendimientos que efectivamente se logren obtener.

Por último, para el inversor en campos para arrendamiento, en base a un alquiler en dólar "billete" de cada año en particular, la rentabilidad final dependió del precio al cual se compró la hectárea. Al respecto, Ferrari y Calzada utilizaron un rango de precio de la hectárea entre 14.000-15.883 dólares, siendo valores de mercado que rigieron entre la campaña 2012/13 y 2022/23.

"De esta forma, se puede arribar a la conclusión que los inversores que compraron campos agrícolas para arrendar en la región núcleo más productiva de Argentina, obtuvieron una rentabilidad bruta teórica anual de entre 1,56% y 3,1% para el período bajo análisis".